Infrastructuur in gebiedsontwikkelingen

Hieronder leest u de eerste alinea's van het artikel in B&G van april 2010, geschreven door Frank ten Have Partner Deloitte Real Estate Advisory.

Infrastructuur in gebiedsontwikkelingen: Samen en toch apart?!

In het afgelopen decennium zijn gemeenten financieel verslaafd geraakt aan de almaar gestegen residuele grondwaarden als inkomsten in het gemeentelijk grondbedrijf. Niet alleen aan de winsten uit het grondbedrijf die daaruit resulteerden, maar ook aan de steeds hogere en uitgebreidere toerekeningen van kosten aan deze grondexploitaties. Met de huidige crisis komt daarbij o.a. de vraag op of bijvoorbeeld infrastructuur in die gebiedsontwikkelingen niet weer gewoon als kapitaalsinvestering op de meerjarenbegroting thuishoort.

Financiële verslaving aan grondopbrengsten

De inkomsten uit de gemeentelijke grondbedrijven zijn in de afgelopen tien jaar fors gestegen. Gemeenten hebben actief op de grondmarkt geopereerd om niet weer – zoals in de jaren negentig bij de VINEX opgaven – het nakijken te hebben bij projectontwikkelaars die reeds hun slag geslagen hadden. Uiteraard is dat lang niet altijd gelukt en geldt dat ook lang niet voor alle gemeenten. Maar als we kijken naar de boekwaarden in het grondbedrijf (zijnde de opgebouwde kosten van verwervingen, plankosten, rente, kosten voor bouw- en woonrijpmaken alsmede infrastructurele investeringen) die in principe in de toekomst nog moeten worden goedgemaakt met opbrengsten uit grondverkopen (en mogelijk subsidies c.q. andere opbrengsten), zien we dat die fors gestegen zijn. Uit CBS cijfers blijkt dat die boekwaarde ultimo 2007 ca. € 10,6 mrd bedroeg, nog exclusief de boekwaarden van projecten waarin de gemeenten in de vorm van PPS'en participeren (die zijn niet meegenomen op de balans van gemeenten). Het aandeel van die boekwaarden ten opzichte van de totale activa bij de gemeenten varieert – buiten de grote vier gemeenten – tussen de ca. 15 en 18 procent (cijfers 2007, figuur 1). Het is aannemelijk dat die omvang nog is gegroeid in 2008 en wellicht nog in 2009.

Wat betekent dat? Welnu, bij een jaar vertraging van de helft van die projecten (een toch niet zeer pessimistische veronderstelling in de huidige marktomstandigheden) houdt dat in dat er ca. € 250 mln. extra aan (niet-voorziene) rentekosten in de gemeentelijke plannen bijkomt. Dat betekent dat de geprognosticeerde eindsaldi lager worden (bij handhaving van de andere, bijv. opbrengst-veronderstellingen) en dat er dus minder winstpotentie in de plannen zit, dan wel dat het negatieve saldo groter wordt en dus de daarmee door de gemeente te treffen voorzieningen. Waar het aankopen betreft die nog niet in planvorming zijn genomen (zgn. strategische aankopen) moeten die in principe worden gewaardeerd naar de huidige marktwaarde, die uiteraard ook gedaald zijn in de huidige economische omstandigheden. Ook daar zullen dus veel afboekingen moeten worden getroffen.

Het hele artikel kunt u hier downloaden of bezoek de website van B&G.

Terug naar overzicht nieuws >>>