Private parkeergarage wordt mobiliteitshub met ParkBee

ParkBee werd vier jaar geleden opgericht en is pas twee jaar op de markt. De vastgoedmarkt stond er aanvankelijk wat afwachtend tegenover. Een propositie waarbij in principe elk kantoorgebouw met parkeergarage voor iedere parkeerder beschikbaar kon komen, dat was nieuw. “Inmiddels worden we bekender en sluiten we steeds grotere gebouwen en partijen aan”, zegt commercieel directeur Wouter de Bruijne (34). Hij is verantwoordelijk voor de Nederlandse activiteiten van ParkBee, dat gevestigd is in een oude gereformeerde school in de Amsterdamse wijk Watergraafsmeer. Er hangt een energetische sfeer in het honderd jaar oude pand, waar meer bedrijven zijn gevestigd die in het beginstadium zitten.

Het gaat ParkBee voor de wind. Een miljoeneninvestering door onder meer InnovationQuarter, samenwerkingen met Parkmobile en vastgoedbeheerder CBRE; toch niet de minste namen. “Bij koude acquisitie krijgen we steeds vaker de opmerking dat ze al contact met ons wilden opnemen, dus het begint steeds meer te leven”, aldus De Bruijne. “De kop is er af.”

Lees ook: ParkBee ontvangt 5 miljoen: 'tijd om door te groeien'

Wouter de Bruijne: "De helft van ons team zijn programmeurs en data-analisten die inzicht kunnen geven in het echte gebruik van een parkeerlocatie." 

In Nederland heeft ParkBee nu rond de zeventig garages beschikbaar. In Londen rond de 25. Dat aantal neemt snel toe. De nadruk ligt op de grote steden, waar de parkeerdruk het hoogst is. “Maar we kijken nu ook steeds meer naar de tweede schil van steden die net iets kleiner zijn”, legt De Bruijne uit. Breda en Amersfoort doen het goed. Helmond, de plek van de eerste pilot, blijkt net iets te klein. ParkBee heeft in Nederland zo’n 100.000 gebruikers, van wie 50.000 terugkerende. “Parkeren is een routineklus, dus gebruikers die eenmaal via ons een goede plek hebben gevonden, zien we snel terug. Zelfs vergunninghouders zien we van onze locaties gebruikmaken.”

Achterhaalde parkeernormen

Aan parkeerplekken geen gebrek. De Bruijne schat dat er alleen al in de vier grote steden rond de 390.000 private parkeerplekken in garages zijn. Denk aan hotels, supermarkten of sportverenigingen. “De normen voor de garages zijn vaak vrij ruim genomen, dus er is vaak wel plek.” Theoretisch gezien kom je een heel eind om het parkeerprobleem in de grote steden voor een belangrijk deel op te lossen. De Bruijne twijfelt of er te veel parkeerplekken zijn in Nederland. “Er zijn er in ieder geval genoeg. Maar veel hangt af van wat we met Nederland willen. Als we de straten zoveel mogelijk vrij willen hebben, zoals je in steeds meer gemeenten ziet, komt er extra druk op parkeergarages. Die zijn er in veel gevallen al wel, maar moeten beter worden ontsloten.”

De werkvloer van ParkBee in de Amsterdamse wijk Watergraafsmeer. 

Door de toenemende bekendheid van ParkBee kloppen vastgoedeigenaren steeds vaker al voor oplevering bij het bedrijf aan. Vaak zijn ze al jaren bezig met het ontwikkelen van een project en zien ze zich geconfronteerd met oude, achterhaalde, parkeernormen. Daarbij wordt er vaak overbodig gebouwd. “Neem een kantoren- en appartementencomplex naast elkaar, zoals je op de Zuidas veel ziet. Die parkeergarages zijn haast communicerende vaten. Aan het begin van de dag loopt de ene garage vol en de andere juist leeg. Aan het eind van de middag is dat precies andersom. En allebei hebben ze een parkeerprobleem. Dat is toch gek?”

Patronen ontdekken

De Bruijne zou graag meer plekken ontsluiten, maar dat gaat lang niet zo snel als dat hij zou willen. “Dat heeft onder meer te maken met de besluitvorming bij vastgoedeigenaren. Die zijn gewend dat ze anderhalf jaar de tijd hebben om een beslissing te nemen. Dat past soms moeilijk op ons proces, waarbij we vooral kijken naar al bestaande plekken. Als startup groeien we natuurlijk harder dan de sector gewend is.”

“Als we met vastgoedeigenaren praten, blijkt parkeren vaak een ondergeschoven kindje. Hoogstens een leuk extraatje op de al bestaande inkomstenbron uit vastgoed. Als je doorvraagt naar de bezetting van de parkeergarage, gaan ze vaak in huurcontracten kijken. Maar die zeggen niks over de daadwerkelijke bezetting. Ze hebben geen idee hoe druk hun garages zijn op maandag om half drie ’s middags. Of vrijdagavond.” Als die analyse wordt gemaakt, blijkt vaak sprake van veel illegaal gebruik, bijvoorbeeld van ex-werknemers die nog altijd een pasje hebben of mensen die gewoon op de intercom drukken en mogen doorrijden. “Voor vastgoedeigenaren is het ook te veel uitzoekwerk, terwijl wij als datagedreven bedrijf zaken in een handomdraai kunnen uitzoeken en patronen ontdekken.”

Aanvullende diensten

Die patronen zijn wat De Bruijne betreft de toekomst van ParkBee. “De helft van ons team zijn programmeurs en data-analisten die inzicht kunnen geven in het echte gebruik van een parkeerlocatie. Dat wordt nu nauwelijks bijgehouden, en al helemaal niet in niet-commerciële garages. Vaak klopt het gebruik niet met het beeld dat een eigenaar ervan heeft.” Het mooie is: de basisinfrastructuur, zoals slagbomen en speedgates, is er. Alleen de slimme software ontbreekt vaak nog.

Met een goede analyse kun je ook beter beslissingen nemen over het aanbieden van aanvullende diensten, zoals deelfietsen of laadpalen, houdt De Bruijne voor. “Hierachter ligt het Amstelgebouw, net naast een woonwijk met een enorme parkeerdruk. Nu die auto’s steeds meer elektrisch worden, moeten die ook ergens worden opgeladen. In het Amstelgebouw is die laadinfrastructuur aanwezig en die wordt juist niet gebruikt in de avonden en de weekenden, wanneer bewoners willen laden. Als je die ontsluit, daalt de terugverdientijd van de laadinfrastructuur voor vastgoedeigenaren ook weer.” Bovendien kan een exploitant met behulp van die patronen slimmer beprijzen. 

Mobiliteitshubs

Het liefst zou De Bruijne ook samenwerken met grote parkeerexploitanten, maar daar kwam het nog niet van. “Het is voor alle partijen nog even aftasten.” De echte groei zit over de grens. “Als ik nu kijk naar Groot-Brittannië gaat het me haast duizelen hoeveel groei daar nog zit.” Maar ook België, Frankrijk en Duitsland lonken. “In 2020 willen we in 30 grote Europese steden zitten.”

En nog verder in de toekomst, als de zelfrijdende auto er is? Is er dan nog toekomst voor ParkBee? De Bruijne denkt van wel. “Bij ons draait alles om technologie, samen met locaties. Ook zelfrijdende auto’s moeten geladen en onderhouden worden. Daar zie ik kansen. Aan het einde van dit jaar hebben we in Amsterdam een ParkBee-locatie op maximaal een paar minuten lopen van welke plek dan ook. Dat netwerk heeft een enorme waarde. Parkeergarages worden mobiliteitshubs, waar wij de technologie voor ontwikkelen.”

Wat is ParkBee?

ParkBee ontwikkelt de technologie om parkeergarages van vastgoedlocaties te ontsluiten voor consumenten als functionaliteit in bestaande apps zoals Parkmobile. Het gaat dan om kantoorgebouwen, hotels en woningbouwcomplexen die normaal gezien alleen toegankelijk zijn voor huurders. Het kunnen ook publieke, semi-publieke of commerciële parkeergarages zijn die kampen met onderbezetting. Parkeergarages worden zo beter benut, de consument krijgt toegang tot een betaalbare parkeerplek op een goede locatie en de vastgoedeigenaar heeft een extra inkomstenbron. Gemeenten hoeven op hun beurt minder snel op zoek naar nieuwe parkeerlocaties.

Niet elke parkeergarage is zomaar geschikt om ontsloten te worden voor extern gebruik. De Bruijne: “Je wil niet dat een willekeurige ParkBee-gebruiker zomaar een gebouw in kan. En sommige parkeergarages zijn gewoon te druk. We gaan niet elke garage tot 120 procent bezetting volproppen.” Maar als een vastgoedeigenaar wil, kan er vaak meer dan gedacht. “Een nooddeur met een magnetisch slot kunnen we bijvoorbeeld toegankelijk maken via de app.”

De voorinvesteringen zijn voor rekening van ParkBee, de inkomsten worden 50-50 gedeeld tussen de eigenaar en ParkBee. Volgens De Bruijne levert een garage van zo’n 50 plekken gemiddeld 100.000 euro per jaar op voor de eigenaar, afhankelijk van de locatie.

In principe is het mogelijk om betaling te omzeilen door direct na het inchecken weer uit te checken, maar dat ziet ParkBee dan wel terug in de datastroom. “Vaak gaat het om een vergissing van mensen die de app voor de eerste keer gebruiken. Dan doen we een berichtje, een mail of een belletje om de werking uit te leggen en ze er op te wijzen dat je bij misbruik toch echt illegaal parkeert.” Voor de uiterste noodzaak heeft het bedrijf ook een team op ‘straat’ om te handhaven.

Dit artikel is verschenen in Parkeer24 02/2018