Exploitatie van je parkeervoorziening: hoe borg je kwaliteit?

Tekst: Brigit Smulders (Spark Parkeren)

Parkeren is geen doel op zich, maar een onderdeel van een reis die iemand maakt, gekoppeld aan het doel van de reisbestemming. De kwaliteit van het parkeerproduct beïnvloedt de customer journey. Bij het exploiteren van parkeervoorzieningen zou het uiteindelijk maar om één ding moeten gaan: een tevreden eindgebruiker, een bezoeker die zich welkom voelt.

Het goed managen van parkeervoorzieningen vergt in toenemende mate inhoudelijke expertise en ervaring. Inhoudelijke kennis is nodig om een goede manager te kunnen zijn. Ervaring om hoofd van bijzaken te kunnen onderscheiden. Hoe doe je dat? Zelf? Besteed je het uit aan verschillende toeleveranciers? Of regisseer je je opgave door een specialist aan te stellen die dit alles coördineert en op de uitvoering toeziet? 

Gevoel

Bij binnenkomst moet meteen een gevoel ontstaan wat aansluit op de omgeving. Dit vergt afstemming met deze omgeving. Het helpt dan ook wanneer de voorziening qua uitstraling aansluit op het gewenste niveau van de directe omgeving, de binnenstad of rest van het gebouw. Streef naar evenwicht, stem de look and feel op elkaar af en de kernwaarden schoon, heel en veilig dienen gezekerd te zijn door goed management.

In de praktijk blijkt dat niet altijd een makkelijke opgave te zijn. Een opgave die ook nog eens verandert. Een voorbeeld: de parkeervoorziening van een hotel of een kantorencomplex heeft een belangrijke functie en zorgt niet alleen voor de autobereikbaarheid. Maar steeds vaker worden parkeerplaatsen vooraf online al geboekt. Dit verandert de exploitatie van dergelijke parkeervoorzieningen aanzienlijk. Met een goede organisatie (intern of extern), wordt het gebruik van de parkeervoorziening geoptimaliseerd. Dit versterkt de uitstraling, een (deel van het) visitekaartje.

Zelf doen of uitbesteden?

Daar is geen eenduidig antwoord op te geven. Zelf doen vereist in toenemende mate wat van de eigen organisatie. Want parkeermanagement is inmiddels een specialisme geworden en zeker het assetmanagement kan behoorlijk intensief zijn. Het is vergelijkbaar met het assetmanagement van winkelvastgoed en dat betekent dat men te maken krijgt met commercieel, administratief-, technisch- en operationeel management.

Is het niet gewenst deze kennis op te bouwen of ontbreekt het aan tijd? Dan ligt het voor de hand om te kiezen voor geheel of gedeeltelijk uitbesteden. Suboptimalisatie wordt dan voorkomen door grip te houden op de exploitatie. Want de parkeerder is dezelfde als de klant van het kantoor, de gast of bezoeker in een hotel of binnenstad. En toekomstige veranderingen hierin moet het gebruik van de parkeervoorziening niet gaan bijten, de exploitatie moet hier juist op kunnen inspelen. Zo blijft de exploitatie optimaal. Maar dat is het niet alleen.

Als men zélf de exploitant blijft en een of meer verschillende onderdelen gaat uitbesteden, dan dienen daaraan eisen gesteld te worden. Er moet gewerkt worden vanuit Programma’s van Eisen waarin uitgangspunten staan voor het beheer, de installaties, wayfinding, schoonmaak, veiligheid enzovoort.

Optimalisatie

Een ander aandachtspunt is de optimalisatie van de bezetting. Dat heeft onder meer te maken met de marketing van het parkeren (klantenbinding), de samenwerking met de omliggende bedrijven, maar ook met slim inhaken op de parkeerbehoefte van andere doelgroepen zoals bewoners, patiënten, personeel en bezoekers van uitgaanslocaties.

Data-analyse en yield management maken het mogelijk de exploitatie te optimaliseren. Maar ook de ontwikkeling van nieuwe mobiliteitsconcepten, het al dan niet bijstellen van parkeernormen, en het elektrisch rijden - dat de druk op het parkeerareaal flink verhoogt omdat de mogelijkheid tot dubbelgebruik afneemt – beïnvloeden de exploitatie.

Het goed kunnen managen vergt dan ook een brede kennis en zicht op de onderlinge samenhang. Omdat niet elke eigenaar van een parkeervoorziening dat steeds in huis heeft of de ambitie heeft dit vanuit de eigen organisatie goed op te pakken, kan dit buiten de deur belegd worden. Van belang is dat een goede contractmanager niet alleen ontzorgt, maar verstand van zaken heeft en zo een realistisch takenpakket kan definiëren, waarop vervolgens gestuurd kan worden en uiteindelijk zichzelf terugverdient.

Gelukkig ziet ook de overheid, als veruit de grootste exploitant, in dat het in goede banen leiden van haar parkeeropgave in toenemende mate de beschikbaarheid van parkeerdata en de inzet van specialisten met ervaring vergt. Dat een parkeervoorziening een bijzonder stuk vastgoed, haar visitekaartje is. En dat het bij exploiteren van parkeervoorzieningen uiteindelijk maar om één ding moet gaan: een tevreden eindgebruiker, een bezoeker die zich welkom voelt. En graag weer terugkomt.

Dit artikel is verschenen in PARKEER24 nummer 5, thema Beheer en Exploitatie. Download het magazine hier.